Có thể nói, các nhà kinh doanh trước khi tung ra sản phẩm trên thị trường cần phải xác định đối tượng tiêu thụ sản phẩm gồm những ai và giá cả cho sản phẩm đó thế nào ? Chúng ta không thể định giá một ổ bánh mỳ một trăm ngàn cho học sinh, sinh viên và không thể bán ổ bánh mỳ năm ngàn đồng cho những ông chủ của chuỗi cửa hàng lớn hoặc tập đoàn. Điều này chẳng những dẫn đến việc làm ăn không hiệu quả mà còn cho thấy sự chuẩn bị của người bán (kinh doanh) không thật sự tốt về mọi mặt, trong đó có định giá phân khúc sản phẩm.

Đó là câu chuyện nhỏ về ổ bánh mỳ, nhưng là câu chuyện về bất động sản, nhà ở thì sao ? Bạn có thể  an tâm khi hàng chục, trăm, thậm chí hàng ngàn căn hộ không có ai mua vì sự định giá không chính xác của bạn. Bạn quan tâm về vấn đề này và muốn hiểu rõ hơn về định giá phân khúc trước khi bán căn hộ ? Bài viết này sẽ làm rõ vấn đề về định giá phân khúc căn hộ và định giá phân khúc trước khi bán căn hộ quận 4 làm điển hình để mọi người hiểu thêm!

Định giá phân khúc căn hộ là gì ?

Định giá phân khúc căn hộ là xác định giá cả của căn hộ vào những mức tiền nhất định, dựa vào các tiêu chí chung của ngành bất động sản và riêng của nhà đầu tư. Ví như các căn hộ được liệt vào cùng nhóm, cùng tiêu chí sẽ có mức giá chênh lệch không nhiều và nằm trong một khoảng giá xác định nào đó. Thì đó là định giá phân khúc. Cần tránh hiểu nhầm việc định giá phân khúc là xác định giá cả của từng căn hộ một, mà là giới hạn của một nhóm căn hộ cần định giá. Và đây là việc quan trọng trước khi bán căn hộ.

Tại sao lấy quận 4 làm điển hình cho định giá phân khúc căn hộ ?

Để định giá phân khúc căn hộ, cần đề ra các tiêu chí để từ đó dựa vào mà liệt kê các căn hộ thuộc phân khúc nào (một phần dựa vào cách định giá chung, phần còn lại định giá theo tiêu chí của nhà đầu tư, có thể theo tỉ lệ 7:3 hoặc 8:2). Lấy khu vực quận 4 làm điển hình cho định giá phân khúc bán căn hộ vì nơi đây có chứa đầy đủ, đa dạng các tiêu chí: vị trí, độ tiện nghi, diện tích, kiến trúc,….):

Quận 4 là một trong những khu vực từng bước công nghiệp hóa, hiện đại hóa hoàn toàn, với hơn 20% đất được giải tỏa để tiến hành quy hoạch chung cư cao cấp, nơi có sự xuất hiện của những căn hộ thuộc nhiều phân khúc, và là một trong những quận có mạng lưới giao thông thuận tiện, cơ sở hạ tầng hoàn thiện và tập trung nhiều chung căn hộ của thành phố Hồ Chí Minh.

Nhắc đến chung cư quận 4, có thể kể đến là Sunshine Horizon (quy mô 2,4 ha, 34 tầng), Grand Riverside (2.4000 m2, 22 tầng), Millennium Masteri (7.300 m2, 34 tầng), Lancaster Lincoln (680 căn hộ, 300 văn phòng, 40 tầng),…với giá cả dao động từ 60 – 120tr/m2). Có thể nói quận 4 tập trung nhiều chung cư và có sự đa dạng về mức giá.

Các loại phân khúc phổ biến khi bán căn hộ

Theo sự phổ biến về cách phân chia phân khúc hiện nay về bất động sản nói chung và căn hộ nói riêng, có thể chia thành: Căn hộ bình dân, căn hộ tầm trung, căn hộ cao cấp và căn hộ hạng sang, cách chia này dựa vào vị trí, diện tích, tiện nghi, kiến trúc của căn hộ.

Nhu cầu hiện nay của khách hàng ngày càng tăng, việc mua bán căn hộ dựa vào định giá chỉ mang tính tương đối khi tiếp cận khách hàng. Bởi lẽ, ngoài các tiêu chí trên còn một số yếu tố khác rất quan trọng mà người mua đề ra để định giá cho riêng mình cũng như thương thảo với người bán, như: Phong thủy, nhà đầu tư căn hộ uy tín, căn hộ an ninh, đơn vị thi công,…Tuy nhiên cần nhớ rằng, việc đề ra các tiêu chí chỉ mang tính chất tương đối để định giá, có thể đặt ra nhiều tiêu chí nhưng định giá bằng sự tổng hòa các tiêu chí lại và dựa theo tiêu chí quan trọng nhất, ảnh hưởng nhất đối với người mua. Nói tóm lại, phân khúc có 4 phân khúc như trên nhưng xác định bán căn hộ thuộc phân khúc nào thì người bán phải cân nhắc xác định.

Căn hộ quận 4 gồm những phân khúc nào ?

Sự chuyển dịch nhà ở, căn hộ hiện nay phân khúc tầm trung đang chiếm lĩnh thị phần tuy nhiên có xu hướng chuyển sang phân khúc cao hơn và giảm phân khúc bình dân. Lí do được đưa ra là các nhà đầu tư đẩy mạnh vào các phân khúc cao; phân khúc bình dân so với tầm trung có sự chênh lệch không quá nhiều về giá cả. Là một trong những khu vực tập trung nhiều chung cư, quận 4 có sự đa dạng về phân khúc căn hộ, từ bình dân đến hạng sang. Và hiển nhiên, những chung cư khác nhau sẽ làm nổi bật tiêu chí khác nhau để từ đó định giá riêng biệt. Ví dụ, dựa vào tiêu chí gần trung tâm (quận 1), chung cư có kiến trúc xanh (chú trọng sức khỏe), tiện nghi (giao thông, công việc, bệnh viện, mua sắm), hướng, phong thủy (hướng ra biển, bao bọc bởi sông,…).

Phân khúc căn hộ nào là lựa chọn đáng giá ?

Tùy vào tài chính cá nhân và các tiêu chí mà người mua đặt ra để lựa chọn phân khúc căn hộ đáng giá. Theo thị hiếu của người tiêu dùng, thị phần căn hộ tầm trung có xu hướng chiếm lĩnh nhưng dần chuyển sang loại cao cấp và hạng sang, do nhu cầu ngày càng cao. Tuy nhiên, nói đến căn hộ là nói đến sự tiện nghi, đầy đủ và có thể vào ở ngay, không cần suy nghĩ. Đối với phân khúc cao hơn, căn hộ còn có thể làm văn phòng hoặc hỗ trợ kinh doanh. Các bạn nghĩ sao về các phân khúc trên, và đừng ngại ngùng hãy cho propzy biết ý kiến của bạn nhé!